|
 שנת תשס"ח | שבת פרשת ויגשמשפט והלכה - משפטי שאול / הלכה פסוקהפסק דין: החזרת דמי שכירות ששולמו מראש / הרב אליהו בקשי דורון
עורך: הרב יואב שטרנברג
תיאור המקרה: הנתבע השכיר דירה לתובע לשנה, והתובע שילם לו מראש, ואף הפקיד בידו שטר ביטחון. באמצע השנה החזיר התובע את המפתחות לנתבע, ועזב את הדירה. הנתבע השכיר את הדירה לאדם אחר.
התביעה: התובע תובע החזר של דמי השכירות בגין הזמן שלא גר בדירה.
תשובת הנתבע: הנתבע טוען, שביטול שכירות צריך קניין, והיות שלא נעשה קניין, לא התבטלה השכירות, אף אם בפועל לא גר התובע בדירה המושכרת.
פסק הדין: בית הדין דחה את התביעה
הנימוקים: בתשובות הריב"ש (סי' תקי) נאמר: "שאלני: אחד מהם השכיר קרקע לחברו, לזמן ידוע, בקנין ובשטר. ופרע לו השכירות, טרם יחזיק בקרקע, כדי לעשות בנין הצריך לקרקע ההוא. וכן עשה. אחר כך, בקש השוכר מן המשכיר, שימסור לו הקרקע. והמשכיר היה דוחה אותו, וחוזר בו מן השכירות. והשוכר, בראותו כי אין המשכיר חפץ בשכירות, אמר למשכיר בפני עדים: אחרי שאין אתה חפץ בשכירות, החזיר לי מעותי. ועתה, המשכיר רוצה להחזיר המעות לשוכר, כמו שהודה לו השוכר בב' עדים, לקבלם. והשוכר אומר עתה שאינו רוצה במעות, כי אם בקרקע השכור לו. וחוזר בו ממה שאמר למשכיר בפני עדים, ואומר: כי אחרי שלא קנו מידו בזה, לא נסתלק משכירותו, אף על פי שאמר לו זה בפני עדים. הדין עם מי? תשובתי: שהדין עם השוכר, שכיון שקנה הקרקע לזמן המושכר לו בקנין גמור ובכסף, הרי הוא שלו לזמן ההוא, ואינו יכול להסתלק ממנו בדבור בלבד אפילו בפני עדים, כי אם בקנין גמור. דשכירות, מכירה ליומיה היא...".
משמעות דברי הריב"ש היא, שביטול שכירות צריך להיעשות בקניין, ולא באמירה בעלמא. לפי זה, בנדון דידן, היות שלא נעשה קניין לביטול השכירות, עדיין התובע נחשב כשוכר, וצריך לשלם דמי שכירות.
אמנם, כמה אחרונים חולקים על הריב"ש. בשער המשפט (סי' שטו סק"א) כתב, שדברי הריב"ש נאמרו רק כאשר השוכר תלה את ביטול השכירות בדבר אחר, כגון שדרש מהמשכיר שיחזיר לו את דמי הקדימה ששילם, אבל כאשר השוכר הודיע על סיום השכירות בלי לתלות בשום מעשה אחר, הרי זו מחילה שאינה צריכה קניין.
בחכמת שלמה (הגהות לשו"ע חו"מ סוף סי' שיב) כתב, שכאשר השוכר מודה בהודאה גמורה שיצא מהדירה, הרי זה קניין אודיתא, וגם לדעת הריב"ש תועיל הודאה שכזו על ביטול השכירות ללא צורך בקניין נוסף.
גם דעת קצות החושן (סי' שטז סק"ג) ובעקבותיו ערוך השולחן (סי' שטז סקי"א) שלא כדעת הריב"ש.
עוד יש לציין, ששיטת הריב"ש בנויה על ההנחה, ששכירות משמעה קניין של השוכר בגוף הנכס המושכר. כיוון שהשכירות היא קניין של השוכר, הרי שאינה פוקעת אלא בהקנאה חזרה למשכיר. אולם, דבר זה שנוי במחלוקת ראשונים, כמבואר בקובץ הערות לרב אלחנן וסרמן (סי' נג), וישנם ראשונים ואחרונים רבים הסוברים ששכירות היא רק מתן זכות השתמשות לשוכר ולא קניין גמור, ועל זכות ההשתמשות ניתן למחול גם בלא קניין.
לאור זאת, יש מקום לקבל את טענת התובע משני נימוקים:
א. הודעה ברורה של התובע על ביטול השכירות, הרי היא הודאה גמורה, והרי היא מועילה בתורת קניין אודיתא. בפרט כאשר בעקבות הודעה זו, הנתבע הודיע לעיריה שתשלומי הארנונה ישולמו מכאן ולהבא על ידו, והשכיר אותה לאדם אחר.
ב. סוגיין דעלמא בקרב האחרונים, הוא שאין לקבל את שיטת הריב"ש, המצריך קניין לביטול שכירות.
אלא שיש לדחות שני נימוקים אלו. לגבי הנימוק הראשון, בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שטז סעיף א) נאמר: "המשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר, משכיר עד סוף זמנו, והוא שלא יהיה מנין בני בית האחד יותר מבני ביתו... הגה: ואם השוכר רוצה לצאת מן הבית ולהניחו כך בלא דיורין, ורוצה לשלם למשכיר, יכול המשכיר להשכירו לאחרים, דביתא מיתבא יתיב ושאיה יוכת שער".
מדברי הרמ"א עולה, שאם השוכר יצא מהבית קודם זמנו, יכול המשכיר להשכיר את הבית לאחרים, כדי שלא יעמוד הבית ריק. וכתב בנתיבות המשפט (שם סק"ב), שאם אין השוכר יכול להשכיר את הבית לאחרים, הרי דמי השכירות שמשלמים השוכרים החדשים, שייכים למשכיר, ולא לשוכר. בנדון דידן, היה תנאי מפורש בין המשכיר לשוכר שלא יוכל להשכיר את הדירה לאחרים, ולכן בנדון דידן, העובדה שהנתבע השכיר את הדירה לאדם אחר, אינה מהווה ראיה על כך שמחל על דמי השכירות של התובע עד סוף השנה.
ממילא, אין לראות בהודעת התובע, שבעקבותיה השכיר הנתבע את הדירה לאדם אחר, כמחילת הנתבע על דמי השכירות מהתובע.
ולגבי הנימוק השני, בקובץ הערות (שם) כתב שיש לחלק בין שכירות ששילמו עליה מראש לבין שכירות שלא שולמה מראש. בשכירות רגילה, שהחיוב הוא לשלם בסוף התקופה, שייכת מחלוקת הראשונים האמורה. אולם, בשכירות ששולמה מראש, לכולי עלמא הרי היא קניין בגוף הנכס, ולכן בנדון דידן, שדמי השכירות שולמו מראש, כולי עלמא מודים לדעת הריב"ש, שביטול השכירות צריך קניין.
 לראש העמוד הדפסת עמוד שליחת קישור לחבר |
|
שבת פרשת ויגש 