שנת תשפ"א | שבת פרשת בהר בחוקותי

הלכה פסוקה: מחלוקת כספית בין שכנים בעקבות הסכמה לבניית תוספת לבית המשותף

תקצירים מתוך פסקי דין - רשת בתי הדין 'ארץ חמדה גזית

'ארץ חמדה גזית' חיפה / כסלו תשפ"א / תיק 80010 

דיינים: הרב בניהו ברונר, הרב יעקב סלקמון, הרב מאיר שקדי 

המקרה בקצרה: התובע והנתבעים הם בעלי דירות בבניין מגורים. כשהתובע הוא כעת בעלים של דירת גן, והנתבעים הם בעלי דירות בקומות אחרות.
הנתבעים תכננו לבנות ממ"דים לכל הדירות אחד מעל השני, כאשר היסודות נמצאים בחצר הבניין המשותף. הנתבעים הגישו בקשה לוועדת התכנון והבנייה לבנות את הממ"דים במקום מסוים (המקום הראשון). באותו שלב התובע טרם רכש את הדירה והיא היתה שייכת למוכר.
לאחר שהתובע רכש את הדירה, המוכר כתב מכתב לוועדה שהוא חוזר בו מהסכמתו לבניין הממ"דים. לאחר מכן הוגשו התנגדויות לתוכנית מאנשים המתגוררים בבניינים סמוכים. בעקבות זאת, הוועדה המליצה על מקום אחר, והנתבעים קידמו את בניית הממדי"ם במקום השני. התובע התנגד לבניית הממדי"ם במקום ההוא, ואף הוציא צו מניעה כנגד זה.
לאחר מכן הסכימו התובע והנתבעים על בנייה במקום שלישי, שבו הסכים התובע לבנייה, אך העלה דרישה לתשלום בסך 45,000 ₪ על שימוש בשטח שלו לצורך בניית היסודות של הממ"דים. לטענתו הוא חזר בו מהסכמתו לתוכנית, ובנוסף הסכמה זו היתה רק למקום הראשון שנדחה על ידי הוועדה והתוכנית לבנות במקום השני לא היתה בהסכמתו. הנתבעים התנגדו לדרישה זו, אך הסכימו ללכת לדין תורה לבירור המחלוקות הכספיות ביניהם. התוכנית אושרה והבנייה החלה.
התובע הגיש לבית הדין תביעה בסך 45,000 ₪ בגין שימוש בשטח שלו לבנייה. הנתבעים הגישו תביעה נגדית, הכוללת דרישת תשלום על היזמות שלהם, והאגרות, ובנוסף פיצוי עבור עיכוב הבנייה, ועוד הוצאות בסך 100,000 ₪. לטענת הנתבעים התובע פעל שלא כדין כשהתנה את קניית הדירה שלו בכך שהמוכר יבטל את הסכמתו לבניית הממ"דים במקום הראשון. 

פסק הדין: התביעות ההדדיות נדחו.

נימוקים בקצרה:

1. תוקף ההסכמה לבניית הממ"דים
בין המוכר והנתבעים היתה הסכמה לבניית ממ"דים במקום הראשון והמוכר חזר בו בלחץ התובע. יש לדון האם היה תוקף להסכמה הנ"ל.
בית הדין כבר פסק בתיק 70056 שגם אם נעשה מעשה קניין על הסכמה לבנייה, קניין זה מוגדר כקניין דברים (ע"פ בבא בתרא ג ע"א) ואינו מחייב את הצדדים, קנין מועיל רק על חפץ או קרקע. אולם יש לדון האם מ"דינא דמלכותא" חלה התחייבות כזו. בכל אופן במקרה זה כיון שההתחייבות לבנות במקום הראשון לא הייתה אפשרית, ממילא אין משמעות להסכמתם של הצדדים. 

2. האם הנתבעים חייבים לשלם על השימוש בקרקע של התובע
הנתבעים נהנו מקרקע של התובע, ולכן במקרה שהוא דורש תשלום עבור קרקע זו, הרי שעליהם לשלם. השומה שהגיש הנתבע נראתה לבית הדין מופרזת, ובייחוד שהתשלום שאותו צריכים הנתבעים לשלם, זה על הזכות לבנות מעל הקרקע של התובע, שכן קרקע התובע נשארת שלו ומשמשת לצורך הממ"ד שלו. למרות שאין אונאה לקרקעות (חו"מ רכז, כט) וניתן לדרוש כל מחיר עבור הקרקע, כתב הסמ"ע (שם ס"ק נא) שחל איסור להונות את האנשים כשאדם מוכר קרקע. לכן בית הדין לא יחייב בסכום הגבוה מהסכום הראוי.
למעשה, על הנתבעים לשלם לתובע סכום קטן ממה שהוא תבע. 

3. תשלום דמי יזמות
התובעים דרשו תשלום עבור השקעת הזמן שלהם בפרויקט. הצדדים הסכימו כי הנתבעים עבדו ללא לאות לקידום הפרויקט. הנתבעים אמרו שהם לא תבעו תשלום עבור היזמות מלכתחילה, משום שהבינו שהתובע תרם את הקרקע בחינם. אולם כיון שהתובע ביקש תשלום עבור השימוש בקרקע, הרי שהם תובעים גם את דמי היזמות.
הרמ"א (חו"מ רסד, ד) כתב שאדם שעושה שירות לחברו חזקתו שעשה זאת על מנת לקבל תשלום. על פי זה התובע צריך לשלם לנתבעים על ההנאה מפעולות היזמות שלהם, וכך כתבו גם בתיק 70003. אלא שבמקרה שלנו הנתבעים עבדו גם עבור שכנים אחרים, ולכן יש לחלק את התשלום עבור עבודתם בין כל הדיירים.
למעשה בית הדין פסק שיש לקזז את החוב של הנתבעים לתובע עבור השימוש בשטח שלו עם חובו של התובע לנתבעים עבור ההשקעה בקידום הפרויקט, ולכן שתי התביעות נדחו. 

למעבר לפסק הדין

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר