שנת תשע"ב | שבת פרשת מטות מסעי

חמדת משפט: "תשלומי איזון" – האם ומתי

י"ג טבת תשע"א

‏20 בדצמבר 2010

70012

"תשלומי איזון" – האם ומתי

פסק הדין ניתן על ידי
הרב עובדיה אחיטוב – אב"ד, הרב מנחם יעקובוביץ והרב סיני לוי

נציין שקטעים אחרים מפסק דין זה שעסקו בהיבטים הלכתיים אחרים, פורסמו לפני מס' שבועות.

פסק זה מבטא את הצורך של בית הדין להכיר ולהבין גם את החקיקה במדינת ישראל ואת השפעותיה ההלכתיות.

בעניין שבין: 

התובעים ....  ירושלים

לבין:

הנתבעים ....  ירושלים

תמצית העובדות

התובעים והנתבעים היו שכנים בבית משותף. התובעים גרים בקומה הראשונה, ואילו הנתבעים גרו בקומה השניה, מעליהם.

בשנת 2002 (כך על פי כתב התביעה) חברו מספר דיירים בבית המשותף, לתוכנית הרחבה של דירותיהם. במסגרת זו, הגישו בקשה לשינוי תב"ע כך שיוכלו לבצע הרחבה זו. לאחר מכן, הגישו גם בקשות להיתרי בניה בהתאם לתב"ע החדשה.

גודל ההרחבה של דירת התובעים היא כ- 60 מ"ר הכוללים חדרים, וכן כ25 מ"ר מחסן. ואילו לנתבעים אישרו בתכנית להרחיב את ביתם אך במעט: סגירת מרפסת פתוחה של כ-20 מ"ר. בנוסף, כל שאר השטח הבנוי של התובעים, הפך בתכנית לשתי מרפסות גדולות.

אין חולק, שבין השכנים הוסכם בשעתו, שלא תהיינה תביעות הדדיות בעניין הבדלים בהיקף ההרחבה, וכל אחד ירחיב כפי שהוא רוצה. התובע והנתבע, הגישו במשותף, עם שכנים נוספים, את הבקשה להיתר בניה ובאותה שעה חשבו שגם יבצעו את ההרחבה במשותף.

התובעים דורשים השתתפות הנתבעים בעלויות הבניה שלהם מהם נהנו הנתבעים (ובהיבט זה לא נדון בגליון זה).

מן העבר השני הנתבעים תובעים (תביעה שכנגד) תשלומי איזון על פי החוק, לאור העובדה שהתובעים הרחיבו את דירתם בשיעור גדול הרבה יותר מאשר הנתבעים. 

האם בנדון דידן יש חיוב תשלומי האיזון

כאמור, הנתבעים דרשו מן התובעים תשלומי איזון בשל העובדה שהתובעים הרחיבו בשיעור גדול מחלקם היחסי בבניין המשותף. על פי החוק כאשר אחד הדיירים בבית המשותף, עושה שימוש באחוזי בניה יותר מאשר חלקו היחסי בבית המשותף, הוא צריך לפצות את שאר הדיירים על כך.

מקור החיוב בתשלומי איזון הוא ס' 71ב שבחוק המקרקעין בס"ק ד' נאמר:

ד)    נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

דהיינו, כאשר אחד הדיירים בבית המשותף, עושה שימוש באחוזי בניה יותר מאשר חלקו היחסי בבית המשותף, הוא צריך לפצות את שאר הדיירים על כך. נציין, שהדבר אמור גם במצב בו דיירים אחרים אינם יכולים כלל לעשות שימוש באותם אחוזים. לדוגמא – המקום היחיד האפשרי להרחבה הוא גג הבניין. למרות שרק הדייר העליון יכול להרחיב את דירתו, הוא יצטרך לפצות את שאר הדיירים באחוזי הבניה שעשה בהם שימוש, כיוון שזכות הבניה נחשבת רכוש המגרש כולו.

תוקפו ההלכתי של החוק, ופרשנותו

טרם נדון בפרשנות סעיף זה וההכרעה לעניינינו, נתייחס בתמצית לבסיס ההלכתי לתחולת החוק בנושא זה. תוקפם ההלכתי של חוקים רבים בענייני ממונות, מתבסס על יסודות הלכתיים שונים: דינא דמלכותא, מנהג המדינה ותקנות הקהל. לכל עקרון גדרים ומגבלות, ואין כאן המקום לדון בפרטי הדינים.

כמדיניות הלכתית, בית הדין נוהג על פי פסיקת החתם סופר, בתשובתו המתייחסת לחוק שנועד להסדיר נושאי תחרות עסקית (שו"ת חתם סופר חלק ה, חו"מ, סימן מד). החתם סופר מחדש שיש לבחון את דינא דמלכותא בחינה מהותית, האם יש צורך בתקנה, ובמצב שבו התקנה ראויה, "ואלו באו לפנינו היינו גם כן מתקנים", דינא דמלכותא תקף. דברי החתם סופר צויינו ע"י פוסקים רבים (שו"ת בית יצחק חו"מ עז, ג; שו"ת מנחת שלמה א, פז; ראה משנת זכויות היוצר (לרב נחום מנשה וייספיש) עמ' מב ונראה שעל יסוד הלכתי זה מבוססים גם דברי הר"מ הלברשטם שם בע' קכב; הרב יצחק ניסים, הרב יוסף שלום אלישיב והרב בצלאל ז'ולטי (פד"ר ו, 382); הרב ז"נ גולדברג, חוק לישראל - נזיקין, עמ' 378 שו"ת שבט הלוי חלק י סימן רצא ועוד).

כאמור, חידושו של החתם סופר הוא, שעל בית הדין לבחון את החוק מבחינה מהותית, וחוק שהוא ראוי מבחינת תוכנו ומטרתו, יש לו תוקף הלכתי, (אין לראות בכך סתירה לשיטת הש"ך (חו"מ סימן ע"ג ס"ק לט)– הקובע שאין להחיל דין, מכח דינא דמלכותא, אם סותר את דין התורה).

באופן כללי, חובת הפיצוי בתור תשלומי איזון עולה עם דרכה של תורה שכן יש בה פיצוי על נטילת זכות ממונית של אחר הפוגעת במי שניטלה ממנו הזכות (ודין 'כופין על מדת סדום' אינו חל במקום בו נלקחת לצמיתות זכות ממונית מפלוני ואכמ"ל).

לפני הרחבת הדברים, נציין, שגם במקום בו יש תוקף הלכתי לחוק, פרשנות החוק עדיין נתונה לבית הדין (גם אם יש פסיקה אחרת של בית משפט), כל שלא הפכה הפרשנות המשפטית למנהג המדינה.

הדין בענייננו

בענייננו, ערב ההרחבה, לא היו זכויות בניה "פנויות" בבית המשותף המדובר. הצדדים הגישו יחדיו בקשה לשינוי תב"ע – בה הוגדלו זכויות הבניה. כפי שחזר ואמר הנתבע, לפחות בתפיסתו בשעה שהגישו את התוכניות יכול היה לבקש הרחבה גדולה הרבה יותר, אך לא עשה זאת משיקולים כאלה ואחרים. אומנם, בסיכומים האחרונים טען שיתכן ולא היו מאשרים לו הרחבה גדולה בנוסף להרחבה שנעשתה. אך, לטעמנו, לא הוכח הדבר: יתכן מאוד שלא יכול היה להרחיב כפי שהרחיבו התובעים (על מנת ליצור מבנה מדורג), אך אין לשלול את האפשרות שהיה ביכולתו באותה עת להרחיב באופן שימצה את חלקו ברכוש המשותף (ואז לא הייתה לו טענה לתשלומי איזון, אלא רק לבעלי דירות שלא מיצו את חלקן).

במכלול פסקי הדין של בתי המשפט שראינו, מקובל העיקרון שבתשלומי איזון: "אין לבחון את היתרון שצמח לנתבעים מהשימוש ברכוש המשותף, אלא את החיסרון של התובעת ממניעתה את השימוש שהייתה יכולה לעשות באותו רכוש משותף" (ראו: מזרחי נ' חג'בי 059692/07; וכן עמיה בע"מ ואח' נ' יזהר אשדות. 1030/00). אנו מקבלים הגיון זה כעקרון יסוד בפרשנות החוק, הן בהיבט ההלכתי של יצירת תשתית לחיוב, והן מן הבחינה המוסרית, שלא ינהג אדם במידת סדום.

במקרה דנן, הנתבעים, שהם התובעים נגדית תשלומי איזון בעבור זכויות בניה, לא נחסרו דבר. לא נגרעה מהם כל בניה פוטנציאלית. ולהיפך, הבנייה הפיזית של התובעים אפשרה להם תוספת גדולה מאד לדירתם.

זאת ועוד, מן הבחינה של ההגיון המשפטי בחיוב בתשלומי איזון, לא התקיים המצב המחייב תשלומים אלו. שכן, תשלומי איזון מתייחסים למצב בו אדם אחד עושה שימוש ברכושו של האחר. בענינינו, התב"ע שהוגשה על ידי התובעים והנתבעים כאחד – והיא התייחסה מתחילה לתוכניות ההרחבה שהוגשו בצמוד לה.

לדוגמא, בסעיף 6, מטרות התוכנית, ס"ק ג' נאמר:

(ג) קביעת בינוי לתוספת בניה...... בהתאם לנספח הבינוי. 

נספח הבינוי הלא הן תוכניות הבניה, בהן מצוין אופן ההרחבה של כל דירה ודירה. נמצא, שמעולם לא היה רכוש משותף שהיה שייך לנתבעים, ושהתובעים עשו בו שימוש.

לסיכום, הנתבעים (שהם התובעים שכנגד)  אינם זכאים לתשלומי איזון, שכן בבניית התובעים לא נגרעה מהם כל זכות שהיתה להם קודם לאותה בניה.

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר