שנת תשע"א | שבת פיקודי

חמדת משפט: שוכרים - לא תמיד חברים

המקרה

משפחת כהן השכירה דירתה למשפחת פיבלוביץ'. לטענת משפחת כהן -התובעים, התנהגות משפחת פיבלוביץ' הופכת את היחסים ביניהם כשוכר ומשכיר, ללא סבירים. הפרות החוזה וההתנהגויות הבעייתיות הינן:

תקשורת לקויה בנושא התיקונים שנדרשו בבית - לטענת התובעים, כאשר נתבקשו לתקן ליקויים בדירה, תיאום התיקונים נעשה בקושי רב. היו מקרים בהם גם לאחר התיאום, לא ניתן היה לפתוח את הבית והדבר גרם להם לעיכובים בביצוע התיקונים וחייב אותם לחזור בכדי להשלים דברים שלא נסתיימו. משפחת כהן מודה שדחתה הצעה להקל על התיאום על ידי כניסה עם מפתח באופן עצמאי. לדבריהם פתרון זה לא ראוי כיוון שאינם רוצים להיכנס לבית בלא תיאום ולגלות שהם מפתיעים את הגרים בו. בנוסף, כמה חודשים התעכבו התובעים במספר ימים בתשלום דמי השכירות. התובעים טוענים עוד שנעשה שיפוץ קל על ידי הנתבעים ללא תיאום כנדרש, אם כי אין להם תלונות על התיקון עצמו. באחרונה, משפחת פיבלוביץ' התקינה על הפרגולה נדנדות לילדים במקום שלדעת משפחת כהן מסוכן.

לסיכום, צירוף של הפרות חוזה וסכסוכים מהווה לדעת התובעים עילה לסיום השכירות.

מנגד, למשפחת פיבלוביץ' טענות שונות כלפי משפחת כהן - משך הזמן שלוקח למשכירים לתקן תקלות וכד', אך אין הם מבקשים לבטל את השכירות. [בשאר ההיבטים של הסכסוך, לא נדון במסגרת זו].

השאלה ההלכתית היא, האם התנהלות לא טובה בין הצדדים היא עילה לביטול החוזה?

דיון

כותב הרמ"א¹ :

מי ששכר בית לחבירו, והיה אוהבו ונעשה שונאו, אין יכול להוציאו מן הבית. ואם אמר ליה מתחלה שאינו משכיר לו רק משום שהוא אוהבו, ונעשה שונאו, יכול להוציאו (נ"י פרק השואל).

נמצא, שיחסי שנאה בין השוכר והמשכיר, אינם עילה לביטול חוזה השכירות. אומנם בנדון דידן, לא מדובר על יחסים עכורים, אלא על קשיים סביב השכירות, אך לכאורה יש להניח שיחסי שנאה מובילים בדרך כלל גם לקשיים שונים בתקשורת ובהתנהלות, ולמרות זאת לא ניתן לבטל בשל כך את השכירות. החידוש הנוסף בדברי הרמ"א הוא, שלמרות שהמשכיר אומר שהוא השכיר את הנכס על בסיס יחסי הקרבה ביניהם, אין בכך עילה לביטול השכירות, כל עוד לא התנה על כך מראש².

מאידך, באותו סימן בהמשך הדברים מביא הרמ"א³ מתוך דברי הב"י⁴: "שנים שהיו דרים בבית והיו חולקין על הבית, ואחר כך נתחייב אחד בדין, צריך לצאת אפילו באמצע החורף, אף על פי שלא הודיעו חבירו מקודם".

דהיינו, שכאשר היה דין תורה בין המשכיר לשוכר על בעלות בחלק מהבית והמשכיר זכה, המשכיר יכול להוציא את השוכר מהבית בתוך תקופת השכירות בגלל שאינו יכול לחיות איתו ביחד בעקבות היחסים הקשים ביניהם. יש פוסקים⁵ שראו בזה מחלוקת הראשונים, אבל בצדק העירו אחרונים שהרמ"א לא סובר כן, מכיון שמביא את ב' ההלכות בסמוך.

נראה שההבחנה היא בין השכרה רגילה - בה סכסוך אישי אינו יכול להוות עילה לביטול ההסכם - לבין מקרה בו השוכר והמשכיר חיו זה ליד זה בבית אחד, ושם סכסוך אישי חמור יכול להוות סיבה לביטול השכירות⁶. כך אכן היא לשון הרמ"א : "שנים שהיו דרים בבית והיו חולקין על הבית". או שניתן ליישב, שההבחנה בין המקרים היא חומרת המריבה, והערכת בית הדין את האפשרות לקיום יחסים סבירים בעתיד. ולפי זה, הכל לפי ראות עיני הדיין.

מכלל הדברים יש להסיק, שניתן לבטל את חוזה השכירות לאור חוסר שביעות רצון של אחד הצדדים מהתנהגותו של האחר או לאור יחסים עכורים בין הצדדים, רק במצבים חמורים במיוחד.

בנדון דידן, למרות שיש טענות הדדיות, לא ניתן להגדירן כעילות חמורות שלא מאפשרות את המשך השכירות באופן סביר. גם איחורים קלים במועד התשלום, אינם יכולים להיות עילה לביטול החוזה, אלא רק לפיצוי, עד כמה שהעניין מוסדר בחוזה. מלבד זאת, נציין ששני הצדדים נוהגים בכבוד זה בזה ונראה שיש בסיס להמשך הקשר העסקי ביניהם להבא.

החלטה:

אין בסיס לביטול הסכם השכירות בין הצדדים.

ערך: הרב סיני לוי

______________________________________________________

1 חושן משפט שיב ,ט

2 ולגבי פרטי ההתנאה, ראה קצות החושן שיט,א ונתיבות המשפט שיב, ז

3 סעיף יד

4 ב"י חו"מ סי' שיב בשם "מצאתי כתוב"

5 ביניהם הב"ח בחו"מ סי' שיב

6 כן כתב בפתחי חושן שכירות פרק ה הע' טו

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר