|
 גליון מספר 12 - שכירות דירהפסקי דיןהרב יעקב אברהם כהן, בית הדין שע"י הרבנות ירושלים
דיני ממונות ובירורי יהדות כרך ח עמ' קלט-קסה
תשלום שכירות כאשר אין אפשרות לגור בדירה המושכרת
תיאור המקרה
התובע שכר דירה מהנתבע, בשכירות מוגנת. התובע השכיר את הדירה שבה הוא גר לצד שלישי (להלן: צד ג'), שהפעיל את הדירה כגן ילדים. כתוצאה מפיצוץ בצינור מים בדירה שמעל הדירה המדוברת, נפער חור בגג הדירה, והוצא כנגדה צו סגירה.
צד ג' ששילם מראש לתובע עבור שנה שלמה, דורש מהתובע להחזיר לו את החלק היחסי של דמי השכירות עבור התקופה שלא היה ניתן להשתמש בדירה.
התביעה
התובע טוען, שהוא אינו אמור לשלם לנתבע דמי שכירות עבור התקופה שבה הוא לא היה יכול לגור בדירה. כמו כן, התובע טוען שהנתבע צריך לשלם את דמי השכירות שמפסיד התובע מחמת שלא יכול להשכיר את הדירה לנתבע.
תשובת הנתבע
הנתבע ציין, כי בחוזה השכירות מפורש שאין המשכיר חייב בתיקון נזקים כל שהם בדירה, ועל כן האחריות, הן לתיקון הנזק והן לתוצאותיו, היא על התובע בלבד.
פסק הדין
בית הדין חייב את הנתבע להחזיר לתובע את דמי השכירות עבור התקופה שבה הוא לא היה יכול לגור בדירה. אולם, בית הדין פטר את הנתבע מלשלם עבור דמי השכירות של צד ג' שהפסיד התובע.
הנימוקים:
סדר הדברים לבירור פסק הדין הוא כדלהלן:
א. פירוש התנאי בחוזה שאין המשכיר אחראי לנזקים.
ב. האם מן הדין חייב המשכיר בתיקון נזקי צינור המים שהתפוצץ?
ג. האם משכיר חייב להשיב לשוכר את דמי השכירות ששילם עבור התקופה שלא היה יכול להשתמש בדירה? ובנידוננו – האם חייב התובע להחזיר את דמי השכירות ששילם לו צד ג', והאם חייב הנתבע לשלם לתובע את דמי השכירות שקיבל ממנו?
ד. האם הנתבע צריך לשלם לתובע את אבדן דמי השכירות של צד ג'?
א. פירוש התנאי בחוזה שאין המשכיר אחראי לנזקים
בית הדין קבע, כי ברור שאין בכלל הדברים שנכתבו בחוזה ויתור של השוכר על אחריות המשכיר על נזקים גדולים ויסודיים.
ב. חיובו של המשכיר בתיקון נזקי צינור המים מן הדין
בגמרא (בבא מציעא קג ע"א) מבואר, שאם אדם השכיר לחברו 'בית זה' ונפל הבית – אין המשכיר חייב להעמיד לשוכר דירה חלופית. אולם, אם לא נפל כל הבית, אלא שנגרם בו קלקול, נחלקו הראשונים אם המשכיר צריך לתקן את הבית עבור השוכר. לדעת הריטב"א (שם קא: ד"ה גמרא) אין המשכיר צריך לתקן את הבית, ולדעת הרא"ש (שו"ת הרא"ש כלל לה סע' ו) צריך לתקן את מה שנתקלקל.
דעת הרא"ש הובאה להלכה בשו"ע (חו"מ סימן שיב סעיף יז), אבל הרמ"א (שם סימן שיד סעיף א) פסק כדעת הריטב"א. וכתבו האחרונים (חקרי לב, חו"מ סי' סח, ערוך השולחן סי' שיד ועוד), שהמנהג הוא כדעת הרא"ש, שהמשכיר חייב לתקן.
ג. חיוב התובע בהשבת דמי השכירות של צד ג'
לשיטת הרא"ש שהבאנו לעיל, שאם נתקלקל הבית חייב המשכיר לתקן, פשיטא שאם אינו מקיים חובתו, אינו יכול לדרוש דמי שכירות. ואם כן, התובע, שלא תיקן את הדירה, אינו יכול לדרוש תשלום דמי שכירות מצד ג'.
לשיטת הריטב"א, המדמה בית שנגרם בו קלקול לבית שנפל, יש מקום לדון. שכן, נחלקו הראשונים, אם כשנפל הבית כולו (שאז אין המשכיר צריך להעמיד בית אחר לשוכר) צריך השוכר לשלם עד סוף תקופת השכירות, אף שאינו גר בפועל בבית. הריטב"א (בבא מציעא קג. ד"ה היכי דמי) כותב שאין השוכר צריך לשלם עבור תקופה זו, ואילו הר"ש משאנץ (תשובות מיימוניות לספר משפטים סי' כז) כותב שהשוכר צריך לשלם.
לפי שיטה זו, לכאורה יכול המשכיר לטעון "קים לי" כדעת הר"ש משאנץ. ואם כן, היות שהתובע מוחזק בדמי השכירות של צד ג', אין הוא צריך להחזיר לו את דמי השכירות. אמנם, יש לומר שבבית שנתקלקל לכולי עלמא צריך המשכיר להחזיר את הכסף לשוכר. וכן משמע מדברי הראנ"ח (סי' לח). והטעם הוא, שאם הבית נפל או נשרף, המשכיר יכול לומר לשוכר 'מזלך גרם', אולם אם הבית מקולקל באופן שניתן לתקנו, אי אפשר לטעון 'מזלך גרם' מחמת שתי סיבות: (א) דרך כל הבתים להתקלקל ולכן אין זה 'מזלו' של השוכר. (ב) היות שהמשכיר יכול לתקן, הרי תלוי הדבר בו – אם רוצה להשכיר, יתקן את הבית.
גם החקרי לב (חו"מ ח"ב סי' סח) הסתפק אם צריך השוכר לשלם למשכיר כל זמן שאינו יכול לגור בבית, כאשר המשכיר יכול לתקן את הבית. הצד לפטור, לדעת בעל ה'חקרי לב', הוא שכל זמן שהמשכיר מתרשל 'מצי אמר שוכר אם היית רוצה בשכירות למה לא תקנת הבית'.
בית הדין קבע, שאין לדחות ודאי של הראנ"ח מפני ספקו של ה'חקרי לב', ולכן חייב התובע להחזיר לצד ג' את דמי השכירות עבור התקופה שלא היה אפשר להשתמש בדירה. ומאותה הסיבה, חייב הנתבע להחזיר לתובע את דמי השכירות ששילם עבור תקופה זו.
ד. חיובו של הנתבע באבדן דמי השכירות של התובע
לכאורה יש לדמות את דינו של הנתבע שלא תיקן, למבטל כיסו של חברו, שהוא פטור (ירושלמי בבא מציעא פרק ה הלכה ג). אלא שישנה מחלוקת באחרונים בשאלה האם יש חיוב תשלום על מניעת רווח, כאשר ההיזק ברור – ראה פלפולא חריפתא (בבא מציעא פ"ו סי' ב אות ד), מחנה אפרים (הלכות גזילה סי' יא), ערוך השולחן (סי' רצב סע' כ) ועוד אחרונים המחייבים, ולעומתם קצות החושן (סי' שלג סק"ב), בית אפרים (חו"מ סי' כח), נתיבות המשפט (סי' שלג סק"ג) ועוד, הפוטרים אף שברי היזקא.
והואיל ויש כאן ספק, אי אפשר להוציא מידי הנתבע.
הרב אברהם דב לוין, בית הדין שע"י הרבנות ירושלים
דיני ממונות ובירורי יהדות כרך א עמ' לט-מב
סיום שכירות בית לפני המועד שנקבע בחוזה
תיאור המקרה
התובעים הם באי-כוח מוסד ששכר דירה לתקופה של שנתיים. בחוזה שנחתם בין הצדדים ישנו סעיף המאפשר לשוכר להפסיק את זמן השכירות בכל עת, ובלבד שיודיע על כך שלושה חודשים מראש.
במהלך זמן השכירות נשלח מכתב למשכיר (להלן – הנתבע), עליו היה חתום אחד מחברי הנהלת המוסד, ובו הודעה בדבר רצונו של המוסד להפסיק את השכירות בעוד שלושה חודשים. לאחר כחודש, נשלח לנתבע מכתב נוסף, ובו נאמר שהמוסד מבטל את הודעתו בדבר הפסקת השכירות. גם על מכתב זה היה חתום אותו מנהל.
הנתבע טוען, שאינו מקבל את המכתב השני, והוא אינו מוכן להמשיך להשכיר את הדירה למוסד, מעבר לתאריך שעליו הודיע המוסד במכתב הראשון. הוא מוכן להאריך את משך השכירות בתנאי שדמי השכירות יוכפלו.
התביעה
התובעים טוענים שרק מזכירות המוסד רשאית להודיע לנתבע על הפסקת השכירות. ועל כן אין ההודעה מחייבת את המוסד. גם אם היא מחייבת, סוף סוף ביטל התובע את ההודעה. על כן הם מבקשים מבית הדין לחייב את הנתבע להמשיך ולהשכיר למוסד את הדירה, באותם התנאים.
פסק הדין
בית הדין חייב את הנתבע להמשיך ולהשכיר את הדירה באותם התנאים.
הנימוקים:
סדר הדברים לבירור פסק הדין הוא כדלהלן:
א. האם הודעת ביטול השכירות בנדון דידן מחייבת את המוסד?
ב. האם הודעה על ביטול שכירות זוקקת קניין?
ג. מתי נכנסת לתוקפה הודעה על ביטול שכירות?
א. תוקפה של הודעת ביטול השכירות בנדון דידן
בית הדין קבע, כי אף שחבר ההנהלה החתום על הודעת ביטול השכירות לא הוסמך לכך באופן רשמי, היות שנראה שהדבר היה על דעת ההנהלה, יש לקבל את ההודעה כמוסמכת.
ב. הצורך בקניין לביטול שכירות
הריב"ש (סי' תקי) נשאל אודות שוכר שהודיע למשכיר בפני עדים שהוא מבטל את השכירות, וכאשר ביקש המשכיר להחזיר לו את דמי השכירות, חזר בו השוכר וטען, כי מאחר שלא קנו מידו, לא נסתלק משכירותו בדיבור בלבד. וכתב על כך הריב"ש:
שהדין עם השוכר. שכיון שקנה הקרקע לזמן המושכר לו בקנין גמור ובכסף – הרי הוא שלו לזמן ההוא. ואינו יכול להסתלק ממנו בדבור בלבד, אפילו בפני עדים, כי אם בקנין גמור. דשכירות, מכירה ליומיה היא.
אמנם, במחנה אפרים (הלכות שכירות סי' ט) חלק על דברי הריב"ש, וכתב, שכיוון שגוף הבית הוא של המשכיר, כל שנסתלק ממנו השוכר, זכה בו המשכיר ממילא, ואין צורך בקניין.
בביאור המחלוקת כתב בקובץ הערות (יבמות סי' נג אות ה) שהשאלה היא, האם לשוכר ישנו קניין בגוף הנכס המושכר. לדעת הריב"ש, יש לשוכר קניין בגוף הנכס, ואילו לדעת המחנה אפרים, יש לו רק זכות שימוש בנכס, ולא קניין.
על כל פנים, היות שהאפשרות לסיים מוקדם את השכירות מופיעה בחוזה השכירות, הרי שכשם שהחוזה מהווה קניין שטר על עצם השכירות, כך הוא מהווה קניין גם על היכולת לסיים מוקדם את השכירות בהודעה של השוכר. והרי זה כאילו גילו הצדדים שישנן שתי נקודות סיום לחוזה השכירות – בתום תקופת השכירות, או על פי הודעת השוכר.
לכן, הודעת ביטול השכירות תקפה, גם לדעת הריב"ש.
ג. מועד הכניסה לתוקף של הודעת הביטול
בית הדין קבע, כי הודעת הביטול נכנסת לתוקף רק כאשר בפועל עוזב השוכר את הדירה. אבל, היות שהייתה רק הודעה על רצון לעזוב בעוד שלושה חודשים, עוד לא חלה ההסתלקות, וממילא יכולים התובעים לחזור בהם.
הרב אריאל בראלי, בית הדין לממונות שדרות
פורסם באתר www.dintora.org של מכון 'משפטי ארץ'
החלפת זהות השוכר תוך תקופת השכירות
תיאור המקרה
התובע השכיר דירה לנתבע לתקופה של שנה. לאחר שלושה חודשים הנתבע הגיע למסקנה שאין לו יכולת לשלם, ולכן עזב את הדירה. הדירה עמדה ריקה חודשיים, עד שהתובע מצא שוכר חדש.
בחוזה מפורש, שהשוכר אינו רשאי לעזוב באמצע, אלא אם כן המשכיר מסכים לקבל שוכר חדש במקומו. הנתבע אמנם הציע שני שוכרים במקומו לתובע, אבל את שניהם התובע לא קיבל: לגבי אחד, טען התובע כי היות שהשוכר המדובר אינו מוכן לתת המחאות מראש, הוא אינו מוכן להשכיר לו את הדירה. ולגבי השני טען התובע, כי היות שהשוכר המדובר הוא אדם חילוני, ויש לו חברה, והואיל וביתו של התובע סמוך לדירה המדוברת, הוא אינו מעוניין להשכיר את הדירה לאדם שעלול לקלקל את חינוך ילדיו.
התביעה
התובע תובע תשלום עבור שני חדשי השכירות שבהם עמדה הדירה ריקה.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען, שהוא הביא שני שוכרים אחרים במקומו, ולדעתו שתי ההצעות סבירות. לגבי השוכר שלא רצה לתת המחאות מראש, טען הנתבע שסוף סוף גם הוא לא נתן המחאות מראש. ולגבי השוכר החילוני, טען הנתבע שמדובר באדם מסורתי שומר שבת, והוא אינו מתכוון לגור עם החברה בדירה, אלא לשכור אותה לבדו.
פסק הדין
הנתבע צריך לשלם דמי שכירות עבור שני החודשים.
הנימוקים:
סדר הדברים לבירור פסק הדין הוא כדלהלן:
א. האם שוכר רשאי לחזור בו תוך זמן השכירות?
ב. מה משמעות התנאי שהופיע בחוזה, לפיו יכול השוכר לעזוב אם יביא שוכר אחר במקומו?
א. חזרת שוכר תוך זמן השכירות
בית הדין קבע, כי הנתבע לא היה יכול לחזור בו בתוך זמן השכירות, משתי סיבות:
א. הרשב"א בתשובה (אלף כח) כותב ששכירות היא כמו מכר לזמן, ולכן הרי הנכס קנוי לשוכר לאותו הזמן, ואין לו אפשרות לחזור בו.
ב. בחוזה ישנה התחייבות מפורשת של השוכר לשלם עבור כל תקופת השכירות, גם אם יעזוב את הדירה באמצע.
ב. משמעות התנאי שהשוכר יכול לעזוב אם יביא שוכר אחר במקומו
לשונו היבשה של החוזה מציינת כי השוכר צריך למצוא שוכר חדש המוסכם על המשכיר, אם ברצונו לעזוב תוך תקופת השכירות. אולם, היות שההלכה העקרונית היא, שהשוכר רשאי להשכיר לאחר ללא רשות המשכיר, אם לא מתרבים מחמת זה הדיירים (חושן משפט סימן שטז סעיף א), ולכן מסתבר שהשוכר הסכים לזכותו של המשכיר להתנגד, רק בתנאי שישנו הגיון סביר בהחלטת המשכיר.
על כן, בנדון דידן יש לשאול האם החלטתו של התובע, לדחות את שני השוכרים שהציע הנתבע סבירה.
בית הדין קבע, שלגבי השוכר הראשון, סבירה טענתו של התובע שאינו מוכן להשכיר לאדם שאינו מפקיד המחאות מראש. ואף שלנתבע ויתר התובע, זכותו ללמוד מהניסיון, ולשנות את דעתו.
לגבי השוכר השני קבע בית הדין, כי היות שמדובר באדם חילוני שאינו חובש כיפה ויש לו חברה הגרה איתו, אי אפשר לסמוך על דיבורו, שיגור שם לבד, ולכן גם כאן טענתו של המשכיר שהוא אינו מעוניין שאדם כזה יגור ליד ילדיו, סבירה בהחלט.
הרב אליעזר יהודה וולדנברג, בית הדין האזורי ירושלים
פסקי דין רבניים כרך ו, עמ' 109-116
שוכר שיצא ללא הודעה מוקדמת
תיאור המקרה
התובעת השכירה לנתבע יקב, שהיא בעצמה שוכרת מאדם אחר (להלן: צד ג'). בעבר, הושכר היקב עם חוזה מסודר, שחודש מדי שנה. אולם, בשנים האחרונות המשיכה השכירות ללא חוזה מסודר.
כשלושה שבועות קודם שהסתיימה שנה נוספת, הודיע הנתבע כי הוא אינו מעוניין להמשיך לשכור את היקב. אדם נוסף שבא לראות את היקב הודיע, שאם היו פונים אליו לפני כמה חודשים היה מעוניין לשכרו, אולם כעת אינו חפץ בכך.
התביעה
התובעת טוענת, שבקשה מהנתבע להודיע לה אם יחליט לעזוב, והנתבע הבטיח להודיע לה. כעת היא תובעת מהנתבע שישלם לה דמי שכירות עבור פרק הזמן הנדרש למתן הודעה מוקדמת, שהוא י"ב חודשים. ולכל הפחות את דמי השכירות שנאלצה לשלם לצד ג'. כמו כן, על הנתבע לשלם עבור המסים והרשיונות שהיא משלמת על היקב.
תשובת הנתבע
הנתבע מכחיש את טענת התובעת, שהוא הבטיח להודיע לה קודם שיעזוב את היקב. ולכן, היות שמראש השכירות בין הצדדים התנהלה על פי חוזים שנתיים, ברור כי בסוף שנה מסתיים החוזה, ואין הוא צריך להודיע לתובעת על כוונתו שלא להמשיך שנה נוספת.
פסק הדין
מן הדין, הנתבע פטור. אולם, כיוון שהנתבע חייב שבועה, בית הדין חייב אותו לשלם את ההפסדים שנגרמו לתובעת, שהם דמי השכירות שהיא צריכה לשלם לצד ג', וכן המסים והרשיונות שמשלמת התובעת, מדין פשרה.
נימוקי פסק הדין
סדר הדברים לבירור פסק הדין הוא כדלהלן:
א. האם בשכירות בנדון דידן ישנה חובה להודיע מראש על סיום השכירות?
ב. אם לא הודיע השוכר מראש – האם חייב לשלם את הפסדיה של התובעת?
א. חובת הודעה מראש על סיום השכירות, בשכירות שאינה מוגבלת בזמן
השולחן ערוך (חושן משפט סימן שיב) כותב:
סעיף ה: המשכיר בית לחבירו סתם, אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם, כדי לבקש מקום ולא יהא מושלך בדרך, ולסוף השלשים יצא... סעיף ו: ... במה דברים אמורים, בעיירות. אבל בכרכים ... צריך להודיעו שנים עשר חדש מקודם. וחנות, בין בכרכים ובין בעיירות, צריך להודיעו י"ב חודש מקודם... סעיף ז: כשם שהמשכיר חייב להודיעו, כך השוכר חייב להודיעו מקודם שלושים יום בעיירות, או מקודם י"ב חדש בכרכים, כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי. ואם לא הודיעו, אינו יכול לצאת אלא יתן השכר. הגה: או יעמוד לו אחר במקומו. סעיף ח: אם שכרו לזמן קצוב, כיון שכלה הזמן – יכול להוציאו מיד, אפילו כלה הזמן באמצע ימות הגשמים.
הרדב"ז (סי' לח) כותב, שירושלים נחשבת ככרך גם כיום לעניין זה, ולכן צריך להודיע בכתב י"ב חודשים מראש.
אמנם, היות שמנהג המדינה אינו כך, אלא לפי מה שמסדירים השוכר והמשכיר ביניהם, והיות שהשוכר והמשכיר לא הסדירו ביניהם את העניין הנ"ל, יכול השוכר לעזוב בלא כל הודעה מוקדמת.
שנית, הנתבע טען, כי היות שהחוזים הראשונים נעשו לשנה, והיו חוזים לזמן קצוב, גם לאחר שהפסיקו להשתמש בחוזים, ושכרו בעל פה, הרי זה כמו שכירות לזמן קצוב, ואין צורך בהודעה מוקדמת.
סברא זו נדונה בדברי האחרונים. בחכמת שלמה למהר"ש קלוגר (חושן משפט שם סע' א) נכתב, שבמקרה של שכירות לזמן שהמשיכה לאחר תום תקופת השכירות, יש צורך בהודעה מוקדמת, שלא כדברי הנתבע. אבל בכסף הקדשים (חושן משפט שם סע' יב) הסתפק בזה, וערוך השולחן (שם סע' כד) נקט שאין צורך בהודעה מוקדמת.
על כן, מן הדין אין הנתבע חייב להודיע מראש לתובעת על כוונתו לעזוב את הדירה.
אולם, היות שהתובעת טוענת שיש לה סיכום עם הנתבע שלא יצא בלא הודעה מוקדמת, הרי הנתבע צריך להישבע להכחיש אותה, ובמקרה כזה מנהג הדיינים לתת בעד שבועה שליש מהתביעה. וככלל כתבו הפוסקים, שכדי להטיל שלום ניתן לפשר עד קרוב לשליש התביעה. על כן, חייב בית הדין את הנתבע לשלם את נזקיה הממשיים של התובעת, שהם דמי השכירות שהיא צריכה לשלם לצד ג', והמסים והרשיונות המוטלים עליה.
ב. פיצוי על הנזקים שנגרמו לתובעת
בשער המשפט (חו"מ שם סק"ב) כתב, שמה שכתב השו"ע, שאם השוכר לא הודיע מראש אינו יכול לצאת אלא יתן השכר, היינו שהדין נותן שלא יצא, כדי שלא יפסיד המשכיר, אבל אם יצא אינו חייב לשלם את ההפסדים של המשכיר, שהרי זה כגרמא. אלא שמראש ניתן לנדות את השוכר עד שיקבל עליו לסלק את ההיזק, אבל אם כבר יצא השוכר מן הבית, ולא הודיע למשכיר, אין מוציאים ממנו בבית דין, שהרי זו גרמא.
 לראש העמוד הדפסת עמוד שליחת קישור לחבר |
|
