שנת תשע"ב | שבת פרשת אחרי מות קדושים

חמדת משפט: הַרְחִיבִי מְקוֹם אָהֳלֵךְ

פסק דין

בעניין שבין

שכן א'      /     שכן ב'

א.      תמצית העובדות

/קטע מתוך פסק דין שבין שכנים, בעניין הרחבת בניה בבית משותף/

התובע והנתבע הינם שכנים בבית משותף [-]. הם תכננו באופן משותף הרחבה של ביתם. התנאים האובייקטיביים – עובדתיים ומשפטיים - אפשרו לנתבע להרחיב את ביתו יותר מאשר יכול היה התובע להרחיב את ביתו. ביחס לשטח מסויים, היתה ביניהם מחלוקת.

התנהל ביניהם משא ומתן על אופני ההרחבה. בשלב מסוים, הגיש הנתבע תוכנית בניה לאישור הוועדה המקומית לתכנון. בתוכנית בא לידי ביטוי גם החלק של התובע, אך החלק שבמחלוקת נמצא ברשות הנתבע. התובע הגיש התנגדות. בדיון שהיה בעירייה בתאריך 14/3/11 הובהר לו, שאם לא יסכים לחתום על התכנית כפי שהיא (הכוללת ממ"ד + מחסן לנתבע סמוך למחסן של התובע), לא יאושר גם החלק שלו בתכנית באותה ישיבה. התוצאה עשויה להיות דחייה ממושכת בתכניות. על כן, בסופו של דבר הסכים התובע לחתום על התכניות בלית ברירה, והוועדה לתכנון בעירייה אישרה תוכניות אלו.

התובע טוען, שאין תוקף להסכמתו זו כיוון שהיא נעשתה מתוך אילוץ, ושיש להעביר את המחסן של הנתבע, לרשותו.

ב.       חתימת התובע על הגשת התוכניות

לכאורה, בעצם חתימת התובע על התכניות בעירייה, מוכח שהסכים לתכניתו של הנתבע לבנות מחסן בנוסף לממ"ד בקומת הקרקע, ושוב הוא איננו יכול לחזור בו מהסכמה זו.

מאידך, כאמור, התובע טוען שהדבר נעשה באונס. שכן הובהר לו על ידי אחד הפקידים בעירייה, שאם לא יסכים לחתום על התוכנית, הרי שגם  חלקו שלו בתכנית לא יאושר, מה שעלול לעכב את תכניותיו למשך זמן.

בית הדין דוחה את טענת האונס. במקרה הנידון, מדובר בהסכמה בעניין הדומה למכר (ושונה מטענת אונס במתנה), שכן תמורת חתימתו של התובע לאישור תכניות הנתבע, אושרו גם תכניותיו של התובע.

הלכה ברורה ופסוקה היא (שולחן ערוך חושן משפט סימן רה סעיף א):

מי שאנסוהו עד שמכר ולקח דמי המקח, אפילו תלוהו עד שמכרו, ממכרו ממכר בין במטלטלים בין בקרקע, שמפני אונסו גמר והקנה.

כלומר, כאשר אדם מכר דבר וקיבל את תמורתו, המכר קיים אף אם נעשה באונס.

אלא שכאן לכאורה עומדת לתובע טענתו, שעוד קודם לחתימתו הוא הודיע (גם בפני בית הדין וכמופיע בפירוט העובדות לעיל), שאין במעשיו בעירייה משום הסכמה לדברים, ואם כן הדבר דומה לכאורה למסירת מודעה בפני עדים, שבה נאמר (שולחן ערוך שם):

לפיכך אם מסר מודעא קודם שימכור, ואמר לשני עדים: דעו שזה שאני מוכר חפץ פלוני או שדה פלוני לפלוני מפני אונס, הרי המכר בטל, ואפילו החזיק כמה שנים מוציאים אותה מידו ומחזיר הדמים.

אך לאחר העיון, נראה ברור, שאין במסירת המודעה הזו בכדי לבטל את התוקף של חתימתו על התכניות. הסיבה לכך היא המשך דברי השולחן ערוך שם:

וצריכים העדים לידע שהוא מוכר מפני האונס ושהוא אנוס ודאי, לא שיסמכו על פיו.

ובסוף הסימן (סעיף יב) מבואר, מה נחשב לאונס לעניין זה:

באיזה אונס אמרו שהוא מבטל המקח, באונס דאתי ליה מאחריני; אבל באונס דאתי ליה מנפשיה, כגון מי שמוכר מפני שהוא דחוק למעות, לא.

כלומר, האונס שבעטיו מודעה מבטלת את המכר, הינו דווקא אונס הנגרם מכך שאדם אחר הכריח את המוכר למכור את הדבר נגד רצונו, אולם במידה ולא הייתה כל כפיה על המכר, והסיבה שהמוכר מסר מודעה הייתה מכיוון שעקב הצורך במעות היה מוכרח למכור בניגוד לרצונו, אין זה אונס בו המודעה מבטלת את המכר.

במקרה שלנו, התובע רצה שתוכניותיו יאושרו, ועל כן הסכים לחתום על אישור תוכניות הנתבע. דבר זה הוא אונס "דאתי ליה מנפשיה", שכן אף אחד לא הכריחו לחתום על התכניות, מלבד העובדה שרצה שיאושרו גם תוכניותיו. הדבר דומה לאדם שנאלץ למכור את ביתו משום שהוא רוצה לרכוש נכס אחר. מקרה כזה אינו בגדר אונס, ועל כן אין המודעה שמסר לפני מבטלת את חתימתו על התכניות.

לכן נראה, שגם אם היה מקום לדיון לפני אישור התכניות בעירייה, מרגע שהתובע חתם על התוכניות בעירייה כפי שהן, קיבל על עצמו את הדברים, למרות שלפני כן (וגם אחרי כן) הביע התנגדות לתכניותיו של הנתבע.

ג.       התחמקות הנתבע מבית הדין לפני הדיון בעירייה

התובע תבע את הנתבע עוד לפני הדיון בעירייה, וביקש דיון דחוף על מנת שבית הדין יורה לנתבע לשנות את תכניותיו עוד קודם לדיון בעירייה. הנתבע חתם על שטר הבוררות רק לאחר הדיון בעירייה, ומהשתלשלות העובדות נוצר הרושם, שייתכן ומעשה זה נעשה בכוונה, על מנת להעמיד את בית הדין בפני עובדות מוגמרות. לאור זאת יש לשאול, גם אם היינו מקבלים את הטענה העובדתית של התובע, האם יש לה השלכה על הכרעת הדין, כדי שלא יצא חוטא נשכר.

כדי שיהיה טעם לדון בשאלה זו, צריך בית הדין להכריע קודם לכן, שאם אכן היה נערך הדיון בבית הדין לפני הדיון בעירייה, היה בית הדין מורה לנתבע לשנות את תכניותיו, ולא להגיש בקשה לבניית המחסן הנוסף. התובע טוען שכך היה צריך לעשות, שכן בפסק דין מיום יא סיוון תש"ע שניתן על ידי בית דין אחר (בית הדין לממונות שעל יד המועצה הדתית ירושלים) ניתנה החלטה האוסרת על הנתבע שימוש בשטחים המשותפים של הבניין ללא הסכמת שאר הדיירים.

לאחר העיון נראה שאם היה מתנהל הדיון בבית הדין לפני הדיון בעירייה, לא היה בית הדין מורה לנתבע שעליו לשנות את תכניותיו, וזאת מחמת שתי סיבות (שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה):

א.       מותר לפנות לוועדה לתכנון - בשולחן ערוך (חושן משפט סימן ג סעיף א) הובא ברבי עקיבא איגר ובפתחי תשובה (ס"ק ב) בשם שו"ת מגן גיבורים (סימן ה) ושו"ת מהרש"ך (חלק ב סימן רכט), שכאשר יש מחלוקת בין תובע לנתבע, שאחד רוצה לדון בדין תורה והאחר בדין הסוחרים, שכן כך הוא המנהג, הדין עם השני, שכן: "מנהג מבטל הלכה". על בסיס דברים אלו כתב בשו"ת ציץ אליעזר (חלק יא סימן צג) שהוא הדין שניתן ללכת לפקיד הממונה להכריע בין שכנים בבתים משותפים, ואין בדבר משום "הליכה לערכאות". ואף שיש החולקים בדבר, הרי שיכול הנתבע לומר "קים לי" שהדבר אפשרי. ניתן להסיק מדברי הציץ אליעזר לנדון דידן בק"ו. שם דובר על המפקח על הבתים המשותפים, שהוא ערכאה מעין שיפוטית. בנדון דידן מדובר על הוועדה המקומית לתכנון ובניה. זוהי וועדה מקצועית שאינה שיפוטית, אלא מכריעה על פי עקרונות תכנוניים ומנהג המקום (כמובן, בתוך מגבלות חוקיות). על כן, אין מניעה מלפנות לוועדה זו לבקשת אישורי בניה גם בהכרעה בעניין שבסכסוך, במקום שאין בדבר איסור (כגון היזק ראיה).

ב.       לכל אדם מותר לנסות למצות את זכויותיו -  למרות שהתובע קיבל פחות מהנתבע, הרי אין בכך לפגוע בזכותו של הנתבע להשיג את מירב האפשרויות שלו.  בנדון דידן, המציאות היא, שעל פי כללי התכנון הקיימים אפשרויות  הנתבע רבות מהאפשרויות של התובע. בסופו של דבר, זכותו של כל דייר לנצל את אפשרויותיו המרביות, ובמידה ואין הסכמה בין הדיירים עליהם לשאת ולתת בדבר עד שתושג הסכמה, אולם בית הדין בודאי שאיננו צריך להורות לאחד הדיירים, שלא לבקש להשיג את מה שהוא יכול להשיג.

עקב שתי סיבות אלו, מסתבר שגם אם היה מתנהל הדיון לפני מועד הדיון בעיריה, בית הדין לא היה מתערב בשאלה מה רשאי כל אחד מהצדדים לבקש בעיריה. כאמור לעיל, במידה והתובע היה מתנגד, היה עליו להגיש את ההתנגדות בעיריה, ובודאי שלא לחתום על תוכניותיו של הנתבע, גם אם לולא זאת לא היו מאושרות תוכניותיו שלו.

פסק הדין מבית הדין הקודם איננו רלוואנטי לתביעה זו, שכן הוא מתייחס לבקשה אחרת של הנתבע, שביקש לעשות שימוש עצמי בשטח המשותף לכלל הדיירים. הדיירים התנגדו ובסופו של דבר הבקשה לא הוגשה (אם מחמת פסק דין זה, ואם מחמת העובדה שבכל מקרה העירייה לא הייתה מאשרת תכנית זו).

ד.       החלטה

א.       התובע אינו נחשב 'אנוס' ביחס לחתימתו על אישור התוכניות בעירייה.

ב.       לאישור התוכניות בעירייה יש תוקף על פי דין תורה, ועל כן הנתבע יכול לבנות בחלקים שאושרו לו, על פי היתרי הבניה והחוק.

[הערה – פסק הדין לא התייחס לתשלומי איזון]

והאמת והשלום אהבו

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר