שנת תשפ"ג| שבת פרשת וישב

הלכה פסוקה: פיצוי על ביטול עסקה לקניית דירות ללא הסכם בכתב

ארץ חמדה גזית ירושלים / אדר ב' תשפ"ב / תיק 81138-2

דיינים: הרב יוסף כרמל, הרב עדו הבר, הרב עוז מורנו
המקרה בקצרה: התובע רצה לקנות מספר דירות מחברה מסוימת (להלן, החברה) שעתידות היו להיבנות במסגרת פרויקט של תמ"א 38. הנתבע הוא שותף בחברה ביחד עם אדם נוסף שסירב לחתום על הסכם הבוררות של בית הדין.
התובע והנתבע סיכמו בכתב (להלן, ההסכם הראשון) שהתובע יקנה ארבע דירות תמורת 3.6 מיליון ₪. בעקבות זאת העביר התובע לנתבע 1.5 מיליון ₪ כהלוואה עבור החברות הנמצאות בבעלות מלאה וחלקית של הנתבע ונחתם בין הצדדים הסכם הלוואה. בימים שלאחר מכן קיימו הצדדים מו"מ על הסכם מכר אולם בשלב מסוים הנתבע הודיע כי הוא חוזר בו והחזיר את הכסף לתובע בתוספת ריבית על פי הסכם ההלוואה של 29 אלף ₪.
לטענת התובע מדובר בעסקת מכר, ולכן הוא מבקש לרכוש את כל הדירות, או לחילופין לקבל פיצוי בשיעור 10% מכלל העסקה, כמו שנכתב בטיוטת ההסכם שלא נחתמה. לעומת זאת, לטענת הנתבע היתה כאן רק עסקת הלוואה, וזו הוחזרה ולכן הנתבע אינו חייב לתובע דבר.
פסק הדין בקצרה: על הנתבע לשלם לתובע 74,333 ₪, או לחילופין להחתים את כל מורשי החתימה על טיוטת הסכם המכר.
נימוקים בקצרה:

1.   סמכות בית הדין
הדירות שבמחלוקת שייכות לחברה אשר נמצאת בבעלות משותפת של הנתבע ושל אדם נוסף שלא חתם על הסכם הבוררות של בית הדין. בהינתן כך, בית הדין הכריע שהוא ידון רק בשאלת האחריות האישית של הנתבע שחתם על הסכם הבוררות.

2.   האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים?
בין הצדדים נחתם הסכם ראשון, אולם, בית הדין קבע שהוא אינו בגדר מעשה קניין, משום שלא מוזכרת בו התחייבות למכור. לפיכך, הוא איננו בגדר שטר קניין לפי ההלכה (שו"ע חו"מ מ, א), ויתכן שהוא גם חסר תוקף חוקי (על פי סעיף 2 לחוק החוזים הכללי).
בנוסף נכתב בהסכם הראשון במפורש שהוא אינו הסכם סופי, והסכם סופי ינוסח על ידי עורך הדין. במצב כזה, לא מדובר בשטר מכר. זאת, בדומה למה שכתב הט"ז (אה"ע נ, יב) בנוגע להסכם שידוכים שאם כתבו הסכם בראשי פרקים, הרי שהצדדים סומכים על כתיבת הסכם מפורט בהמשך, וניתן לחזור מההסכם שנכתב.
למרות זאת, בית הדין ראה את מתן ההלוואה לצורך קניית דירה כקניין כסף, שיכול להתבצע גם על ידי נתינת הלואה (שו"ע אבן העזר כח, ט) ולכן לכאורה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים (שו"ע חו"מ קצ, ב).

3.   הקשיים באכיפת הסכם המכר
למרות שלכאורה נכרת הסכם מכר בהעברת התשלום, בית הדין סבר שאין לפסוק שהתובע קנה את הדירות מכמה סיבות:
א.   חלק מבעלי החברה אינם חתומים על הסכם הבוררות וממילא פסק הדין לא יחול עליהם ולא ניתן יהיה לחייב אותם למסור את הדירות לתובע. במצב זה, עדיף לפסוק לתובע פיצוי כספי בתורת פשרה (עפ"י דברי הרב קוק אורח משפט חו"מ א).
ב.   מדובר בעיסקת מקרקעין במסגרת פרויקט תמ"א 38 ביחס לדירות שלא נבנו, ומדובר ב"דבר שלא בא לעולם", ולכן הקניין לא חל לפי ההלכה (שולחן ערוך חו"מ רט, ד). אמנם ישנה מחלוקת בין הפוסקים האם מכירה כזו חלה כאשר מדובר על התחייבות למכור נכס כזה. אלא שבמקרה זה טיוטת ההסכם היחידה בה הוזכרה התחייבות היא זו שלא נחתמה, ולכן היא אינה תקפה על פי ההלכה הסדורה.
ג.    לכאורה היה ניתן לומר שיש תוקף לעסקה על פי החוק והמנהג כיוון שלפי חוק המקרקעין (סעיף 7ב) עיסקה שלא נגמרא ברישום רואים אותה כהתחייבות לבצע עיסקה. אלא שלפי חוק המקרקעין עסקת מכר במקרקעין מחייבת חתימה על חוזה (סעיף 8). על פי זה, בימינו גם על פי ההלכה יש לומר שהמנהג הוא שעסקת מכר אינה נכרתת בתשלום כסף בלבד אלא יש צורך גם בחוזה, וללא חוזה אין גמירות דעת של הצדדים (ראו חזון איש ליקוטים טז, ה, בנימוקו הראשון). למעשה, בית הדין קבע כי במקרה זה היעדרו של הסכם בכתב מהווה פגם מהותי בגמירות הדעת ולכן לא נכרת הסכם בין הצדדים.

4.   השיקולים לכך שלתובע מגיע פיצוי כספי
לאחר שנקבע כי לא נכרת הסכם מכר, בחן בית הדין האם מגיע לתובע פיצוי על חזרת הנתבע מהעסקה:
א.   ההלכה קובעת כי אדם החוזר בו מהסכמה למכירת מטלטלין עובר על 'מי שפרע' (שו"ע חו"מ רד, א). הפוסקים נחלקו האם דין זה חל גם על מקרקעין, כגון, כאשר הועבר תשלום אך לא ניתן שטר, ולהלכה כתבו שיש דין "מי שפרע רק כאשר יש מעשה קניין תקף מדאורייתא (פתחי תשובה חו"מ רד, ב). כאמור, במקרה זה לא ברור האם ההסכם חל מדאורייתא כיוון שמדובר בדבר שלא בעולם ללא הסכם התחייבות.
ב.   ההלכה קובעת שהחוזר בו מהסכמה לקיום עיסקת מכר נחשב 'מחוסר אמנה' (שולחן ערוך חו"מ רד, ז), כלומר שאסור לחזור ממכירה. אולם יתכן שבמקרה שלנו דין זה לא חל, משתי סיבות: 1. מדובר על עיסקת מכר על דבר שלא בא לעולם. 2. כיון שהמחירים עלו במידה משמעותית, יש הסבורים שמותר לחזור ללא חשש מחוסר אמנה (רמ"א חו"מ רד, יא וגר"א רד, יח). אולם עליית המחירים היתה ידועה מראש, ולכן אין בה כדי להתיר חזרה.

למעשה בית הדין קבע כי יש כאן מחוסר אמנה, ועל הנתבע לפצות את התובע עבור התרעומת שנגרמה לו (פרישה חו"מ שכו, ב). בנוסף כיון שבית הדין הוסמך לפשרה, הוא מוסמך להטיל חיוב במקרה כזה (פד"ר א, עמ' סד). הטלת החיוב על הנתבע מוצדקת למרות שאינו הבעלים של הדירות לבדו. משום שזה עניינו של דין מחוסר אמנה, שאדם סומך על חבירו שהעיסקה בטוחה (שו"ע חו"מ רד, ח), וכאן התובע סמך על הנתבע באופן אישי.

בית הדין חייב את הנתבע בשליש מהפיצוי שנקבע בטיוטת ההסכם שלא נחתמה, בסך 103,333₪. מסכום זה הופחת התשלום בגין ריבית שכבר הועבר בסך 29,000 ₪.

למעבר לפסק הדין

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר