שנת תשע"ט| שבת פרשת ויקרא

חיוב עמותה בפירוק לעמוד בהתחייבות כלפי זוכה בהגרלה
'ארץ חמדה גזית' ירושלים / אלול תשע"ו / תיק 76024

דיינים: הרב יוסף כרמל, הרב עדו רכניץ, הרב מבורך טויטו

המקרה בקצרה:
הנתבעת, שהיא עמותה, ערכה הגרלה. במודעות נכתב שהפרס הראשון הוא דירה מרוהטת בת ארבעה חדרים. התובע השתתף בהגרלה, תרם 2050 ₪ בהוראת קבע, וזכה בפרס הראשון. בתקנון ההגרלה נקבע שהזוכה יקבל את הדירה, או את תמורתה, ובמקרה שבקשת שינוי תב"ע לא תאושר הזוכה יקבל את עלות רכישת הדירה על ידי העמותה (שעמדה על 1.2 מיליון ₪).
בפועל העמותה רכשה בניין בן שתי קומות בשותפות עם שותף מסוים, כאשר בין שני השותפים לבין הבעלים הקודמים של הדירה נחתם הסכם לרכישת הדירה ולא בוצעה העברת בעלות בטאבו עד לדיון בבית הדין.
לאחר מכן נחתם הסכם שותפות בין העמותה לבין השותף. השותף לרכישה נכנס לקומה הראשונה בבניין והרס את חדר המדרגות שהוביל לקומה השניה, כך שאין גישה אליה. בנוסף, הקומה השניה כלל אינה ראויה למגורים ונדרש שיפוץ יקר וארוך כדי להכשיר אותה לכך וכן בנייה של חדר נוסף.
העמותה הגישה בקשה לשינוי תב"ע שתאפשר בניית מדרגות, אולם, היא עצמה הגישה התנגדות לבקשה כיוון שבניית המדרגות סתרה את הסכם השותפות.
בזמן הדיון בבית הדין, העמותה היתה בהליך של פירוק והתביעה הוגשה כנגד המפרק.
התובע דרש לקבל את הדירה לאחר שיפוץ ותוספת של חדר, ואת הריהוט שהובטח, או את שוויה הנוכחי בסך 2.5 מיליון ₪, לטענת הנתבעת היא מחויבת לתת לתובע את הסכום שבו נרכשה הדירה מהבעלים הקודמים בסך 1.2 מיליון ₪ בלבד.

פסק הדין: על הנתבעת להעביר את הדירה על שם התובע תוך 45 יום, לכתוב הערת אזהרה על שמו, לשלם לו 480,000 ₪, ועוד 50,000 ₪ הוצאות משפט.

נימוקים בקצרה:
בית הדין העיר שההגרלה פורסמה תוך אונאת הציבור משום שלמעשה לא היה מדובר על נכס שיכול לשמש כדירת מגורים בעת ההגרלה.

א. מעמדו ההלכתי והחוקי של תקנון ההגרלה
הצדדים הסכימו שתקנון ההגרלה מחייב, ואין בהגרלה זו משום "אסמכתא" (התחייבות שאינה תקיפה על פי ההלכה) כפי שכתוב בספר פתחי חושן (קניינים כא, הערה לב) ובשו"ת ישכיל עבדי (ח, ה, ג). זאת, משום שהפרס הוא על חשבון כרטיסי ההשתתפות. כמו כן ההגרלה כפופה לתקנון ההגרלה שפורסם על ידי העמותה.

ב. משמעות המצב התכנוני
בית הדין דחה את טענת הנתבעת שכיוון ששינוי תב"ע לא אושר היא רשאית לתת את שווי הרכישה של הדירה. זאת, כיוון שהעמותה עצמה התנגדה לאישור התב"ע כיוון שהוא סתר את הסכם השותפות של העמותה עם השותף בבניין. הסכם השותפות נחתם לאחר קיום ההגרלה, לכן העמותה לא היתה רשאית לחתום על הסכם שיפגע בזכויות של הזוכה בהגרלה. ממילא, יש לראות את המצב כאילו בקשת שינוי התב"ע אושרה.

ג. מעמד ההתחייבות לתת את הדירה לזוכה
כאמור הנכס לא נרשם על שם העמותה בטאבו עד למועד הדיון ומבחינת החוק הוא אינו שייך לעמותה אלא למוכר. בנוסף, הלכה פסוקה היא שאדם אינו יכול למכור דבר שאינו שלו (שו"ע חו"מ רט, ה). אלא שנחלקו הדעות האם מכירה של נכס שלא נרשם בטאבו תקפה (סיכום הדברים בספר עמק המשפט א, סימן ט). בית הדין פסק שיש תוקף להתחייבות של העמותה, בין השאר כיוון שאף שאין תוקף למכירת דבר שאינו שלו, יש תוקף להתחייבות כזו. כמו כן במקרה זה, כיון שהיתה לנתבעת אפשרות לשעבד את הנכס הרי שהנכס נחשב כשלה (ש"ך חו"מ רט, י).

ד. החיובים המוטלים על הנתבעת במצב הקיים
בתקנון נכתב שאם ההליך התכנוני לרישום הדירה כיחידה נפרדת ולשיפוץ שלה לא יסתייע, הדירה תימכר והזוכה יקבל את התמורה שתתקבל. לא הוגדר בתקנון תוך כמה זמן יש לבצע את המכירה.
בית הדין קבע שאף שהדבר לא הוגדר, הדעת נותנת שיש ארכה סבירה לביצוע המכירה. כיוון שהנתבעת לא עשתה דבר במשך שנים, הרי שעליה לתת לתובע את הדירה כפי שהיא, בתוספת עלות שיפוץ ועלות ריהוט. בית הדין העריך את שני האחרונים בסך 480,000 ₪ ובעקבות זאת הצדדים ויתרו על הערכה על ידי מומחה.

ה. הוצאות משפט
בית הדין חייב את הנתבעת בסך 50,000 ₪ הוצאות משפט על התנהלותה המקוממת כלפי התובע.

 למעבר לפסק הדין המלא