שנת תשע"ט| שבת פרשת במדבר

הלכה פסוקה: תקצירים מתוך פסקי דין - רשת בתי הדין 'ארץ חמדה גזית

קנסות בחוזה שכירות שהועבר לקונה הדירה
ארץ חמדה גזית ירושלים / אלול תשע"ח / תיק 70797

 דיינים: הרב יוסף כרמל, הרב מנחם יעקובוביץ', הרב בצלאל דניאל

 המקרה בקצרה:

הנתבע הוא דייר שגר בדירה בשכירות, בחוזה שחתם עם משכיר הדירה יש התחייבות של השוכר לשלם קנס בסך 100$ לכל יום איחור בפינוי המושכר. זמן מה לאחר ההשכרה הדירה נמכרה לתובע, והנתבע המשיך לשלם לו את דמי השכירות על בסיס החוזה המקורי, לא נחתם חוזה חדש.

לאחר כשנתיים, בחודש סיוון תשע"ו, התובע אמר לנתבע כי הוא רוצה לגור בעצמו בדירה וביקש מהנתבע לפנות את הדירה לקראת חודש אלול תשע"ו. הנתבע סירב והסכים לעזוב בחודש אדר תשע"ז.

בחודש טבת תשע"ז התקיימה פגישה בין הצדדים ובה סוכם שהנתבע יפנה את הדירה בקיץ תשע"ז ויחתום על חוזה חדש עם התובע. הנתבע הסכים, אך לא חתם על חוזה שנשלח אליו.

לאחר פסח תשע"ז הגישו התובעים תביעה בבית דין, ובקיץ תשע"ז פינה הנתבע את הדירה, כחודש וחצי לאחר מועד הפינוי שנכתב בטיוטת החוזה הנ"ל.

התובעים דרשו מהנתבע תשלום קנסות עבור האיחור בפינוי הדירה. לטענת התובעים על הנתבע לשלם את קנס בסך 100$ לכל יום איחור מתום תקופת השכירות בחוזה המקורי ועד למועד העזיבה, סך הכל 40,300$.

כנגד זה, הנתבע טוען כמה טענות: א. החוזה המקורי נחתם על ידי המוכר ולא על ידי התובע, וגם הוא לא הוארך, ולכן הקנסות בו אינם תקפים. ב. סעיף הקנס בטל משום שיש בו התחייבות שדינה כ"אסמכתא" שאינה תקפה. ג. התובע ויתר ומחל על הקנס, כאשר הסכים שהנתבע ימשיך לגור בדירה.

 פסק הדין: הנתבע, ישלם לתובע סך 22,700$ על האיחור בעזיבתו את הדירה.

 נימוקים בקצרה:

א. האם חוזה השכירות המקורי מחייב את השוכר כלפי קונה הדירה?

הכלל הוא שהמוכר מוכר לקונה "כל זכות שתבוא לידו", כמו כן החוזה הוארך על ידי הודעת הנתבע, אך לשנה בלבד משום שהמקובל בשוק הינו שכירות לשנה, וכך נכתב בחוזה עצמו.

 ב. מעמד חוזה שהסתיים והצדדים המשיכו את ההתקשרות ללא חוזה

בשו"ע (חו"מ שיב, ט) נפסק שאם המשכיר והשוכר לא דיברו ביניהם לאחר תום תקופת השכירות, והשוכר המשיך לגור במושכר, דעתם של שני הצדדים להמשיך על בסיס שכר הדירה שבחוזה המקורי. מהמשך דברי השו"ע (שם, יד) נראה שגם שאר תנאי החוזה המקורי חלים על שכירות זו. לעומת זאת לגבי חזן כתב הרמ"א (חו"מ שלג, ח) שאם המשיך לעבוד ללא כל סיכום אינו זכאי לתנאים הנלווים שהובטחו לו בחוזה שהסתיים.

כמה הסברים ניתנו לסתירה זו:

א. הט"ז (שם) הסביר שיש להבדיל בין דמי השכירות לבין תנאים נלווים אחרים שאינם ממשיכים.

ב. נתיבות המשפט (שם, טז) הסביר שמגורים בבית ללא הסכם הם בגדר גזל, ולכן חזקה על השוכר שקיבל על עצמו את החוזה המקורי כדי לא להיות גזלן. לעומת זאת, בשכירות פועל (חזן) אין איסור בהמשך ההתקשרות ללא הסכם ולכן החוזה המקורי בטל.

ג. אחרונים אחרים הסבירו שבשכירות בית מדובר שסוכם על תשלום מסוים לשנה ללא הגבלה ולכן החוזה התוקף למספר שנים, לעומת זאת, במקרה של החזן סוכם על שכירות לשנה אחת בלבד. ולכן החוזה התבטל.

מה הדין במקרה שלפנינו?

א. לדעת השו"ע – באופן פשוט החוזה המקורי בתוקף במלואו כולל הקנסות, ב. לדעת הרמ"א - יתכן אין תוקף לקנס, משום שמדובר בתנאי נלווה, ג. לפי הבנת נתיבות המשפט - החוזה חל עם תנאיו.

מכיון שרוב הפוסקים מכריעים שהחוזה בתוקף במלואו בית הדין החליט שהחוזה תקף במלואו ובכלל זה סעיף הקנס.

 ג. טענת אסמכתא בקנסות

המשנה (בבא מציעא ט, ג) כתבה שאדם שקיבל שדה באריסות והתחייב לתת לבעלים חלק מהיבול, אולם לא עיבד את השדה – משלם פיצוי לפי היבול המשוער ולא את הקנס המופרז שעליו התחייב.

במקרה שלנו הקנס הוגדר בחוזה כדמי שימוש, למרות זאת, אם הסכום מופרז הרי שכיון שמטרתו להרתיע את הדייר, הוא יחשב לאסמכתא.

במקרה זה מדובר בדמי שימוש בשיעור של יותר מכפול מדמי השכירות הרגילים. אולם, בית הדין קבע שזהו מחיר סביר. כיוון שלא היה חוזה בתוקף בין הצדדים, הרי מדובר על שכירות שמקבילה לשכירות לתקופות קצרות, שמחירה גבוה.

 ד. האם היתה מחילה על הקנס?

בית הדין דחה את טענת הנתבע לפיה היתה מחילה של התובע בגלל שהוא הרים ידיים מלתבוע את הנתבע. לפיכך, בית הדין חייב את הנתבע בתשלום קנס על התקופה שבין סיוון תשע"ו שבה התבקש לפנות את הדירה ועד לפגישה בטבת תשע"ז שבה הוסכם על הארכת החוזה. כמו גם על האיחור של חודש וחצי בפינוי בסוף התקופה. כלומר, 100$ ליום על חריגה של 227 ימים, וסך הכל 22,700$.

 למעבר לפסק הדין המלא

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר