שנת תשפ"ג| שבת פרשת ויקהל פקודי

הלכה פסוקה: ביטול עסקה למכירת בית לאחר חתימה על זיכרון דברים לא מחייב

דיינים: הרב ציון כהן, הרב יורם קאפח, הרב אבישי קולין

המקרה בקצרה: התובעים הם בני זוג שהיו במשא ומתן עם הנתבע, לשם רכישת ביתו והסכימו על תמורה בסך 3.6 מיליון ₪. הנתבע רצה שיחתמו על זיכרון דברים והתובעים סירבו. בתגובה שלחו נוסח משלהם (זיכרון הדברים השני) ובו נכתב כי הצדדים סיכמו לחתום על זיכרון דברים. הצדדים חתמו על נוסח זה, ובהמשך התובעים העבירו לנתבע המחאה ע"ס 10,000 ₪ כפקדון.

התובעים ביקשו שהנתבע יוציא היתר בנייה לתוספות בנייה לא חוקיות בביתו, אך הדבר התעכב, ולכן לא נחתם חוזה בין הצדדים. בין הצדדים היו התכתבויות שונות בהן הם הביעו את דעתם על מידת המחויבות ההדדית שלהם לביצוע העסקה.

10 חודשים אחרי שנחתם זיכרון הדברים השני בין הצדדים הנתבע הודיע לתובעים שהוא מעלה את מחיר הבית ל-4 מיליון ₪. התובעים לא הסכימו לשלם את הסכום הזה והנתבע פרסם את דירתו למכירה.

לטענת התובעים הנתבע התחייב למכור את הבית ב 3.6 מיליון ₪, ועליו לעמוד בהתחייבותו, או לחילופין לשלם להם על ההוצאות שנגרמו להם. לטענת הנתבע הוא מעולם לא התחייב למכור את הבית לתובעים, גם במסמך זיכרון הדברים השני אין משום התחייבות.

פסק הדין: התביעה נדחית והנתבע רשאי למכור את דירתו למי שירצה.

נימוקים בקצרה:

1. תוקף זיכרון הדברים השני

נטל הראייה מוטל על התובעים משום שהנתבע מוחזק בדירתו. בין הצדדים מחלוקת בפרשנות זיכרון הדברים השני עליו חתמו הצדדים, האם מדובר על התחייבות, או בהבעת רצון טוב בלבד. במקרה של ספק בחוזה "יד בעל השטר על התחתונה" (חוקי התורה: פרשנות הסכמי ממון, סעיף 18). לכן במקרה שלשון החוזה משתמעת לשני פנים, לא ניתן להוציא ממון על סמך החוזה.

כיון שבזיכרון הדברים השני לא נכתב שיש התחייבות למכירה עתידית, אין לו תוקף מחייב (הרב זלמן נחמיה גולדברג תחומין יב עמ' 279, ופתחי חושן קניינים פרק ד הערה ד). גם לפי החוק אין לראות במסמך זה חוזה מחייב, משום שאין גמירות דעת הנצרכת ליצור חוזה (גבריאלה שלו, דיני חוזים, החלק הכללי, עמ' 164-5). גם אם נאמר שהיתה באופן עקרוני גמירות דעת, הרי התובעים עצמם לא רצו את הדירה במצבה הנוכחי ללא היתר בנייה. לכן כיוון שנושא היתר הבנייה לא הוסדר, נמצא שלא הייתה גמירות דעת להשלמת העסקה.

למעשה היו גם הודאות סותרות בין הצדדים לגבי תוקפו של זיכרון הדברים ובכזה מקרה, יש ללכת לפי המוחזק (שולחן ערוך חו"מ רמה, ה). בנוסף, ישנה אומדנא שהנתבע לא התכוון לכבול את עצמו לתובעים לעולם במצב בו הם מעוניינים להתקדם עם העסקה כפי שהיא.

2. דין "מי שפרע" במקרה דנן

לפי ההלכה לאחר תשלום חלק מתמורה על מקח, חל איסור לחזור מהמקח מדין "מי שפרע" (שולחן ערוך חו"מ רד, א). גם במקרה של התחייבות במעשה קניין המקובל בשוק (סטומתא) יתכן דין "מי שפרע" (שולחן ערוך חו"מ רד, ו) והוא קיים גם בנוגע לעסקת מקרקעין (פתחי תשובה חו"מ רד, ב). במקרה זה למרות החתימה על זכרון הדברים השני, אין "מי שפרע" וזאת מכמה טעמים:

א. משום שדין "מי שפרע" חל רק כשהצדדים הגיעו לסיכום על מלוא פרטי העיסקה, בניגוד למקרה זה (פתחי חושן קניינים, פרק א, הערה ד)

ב. לא הועבר כסף מהתובעים לנתבע, אלא רק המחאת פקדון, שלא היתה מיועדת לפרעון ובמקרה כזה אין דין מי שפרע (שו"ת אחיעזר חלק ג, סימן מ, אות ד).

3. האם דין מחוסר אמנה חל במקרה זה?

בשולחן ערוך (חושן משפט רד, ז) נפסק כי לאדם אסור להפר הבטחה לעיסקת מכר, גם בלי שנעשה על כך מעשה קניין מחייב משום שהוא נחשב ל"מחוסר אמנה". במקרה זה אין הנתבע נחשב למחוסר אמנה מכמה טעמים:

א.   משום שדין זה חל רק כשהצדדים הגיעו לסיכום מפורט על עיסקת המכר, בלי מעשה קניין (פתחי חושן חלק ח, פרק א, הערה ד)

ב.   כאשר היה שינוי בשער הסחורה, לדעת הרבה פוסקים שאין דין "מחוסר אמנה" במקרה של ביטול העסקה (ב"ח רד, יא, וש"ך רד, ח, ועוד בשבט הלוי ד, רו) 

4. פיצויים לתובעים על ההפסדים שנגרמו להם מביטול העיסקה

התובעים מבקשים פיצוי כספי על הפסדים שונים שנגרמו להם בגלל ביטול העיסקה: עליית ריבית המשכנתא, ההפרש בין המשכנתא לשכירות, באופן כללי מדובר על נזקים עקיפים – גרמא. אמנם, בהסכם הבוררות הצדדים התחייבו לשלם גם על נזקי גרמא לפי שיקול דעת בית הדין, כאשר בית הדין סבור שהנזק נגרם עקב רשלנות (משפטי ארץ נייר עמדה מספר 2). אולם במקרה זה הנתבע נהג בתום לב, ולכן אין לחייבו על נזקים עקיפים משום שלדעת בית הדין הוא היה רשאי לבטל את העיסקה. בנוסף, האחריות לנזקים הללו מוטלת גם על התובעים עצמם. זאת ועוד, כיון ששני הצדדים ידעו שניתן לבטל את זיכרון הדברים השני, הרי שהתובעים אינם זכאים לפיצוי מדין "הסתמכות", כיוון שידעו שהעסקה אינה מובטחת.

למעבר לפסק הדין

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר