שנת תשפ"ג| שבת פרשת תצוה

הלכה פסוקה: מחלוקת על תשלום דמי תיווך דירה כאשר נפלו פגמים בהסכם התיווך

'ארץ חמדה גזית' פתח תקווה / כסלו תשפ"ג / תיק מס' 82137

דיינים: הרב אורי סדן, הרב אבשלום בידני, הרב בנימין פלהיימר. 

המקרה בקצרה: התובע הוא מתווך דירות, שני הצדדים הם כבדי שמיעה, והתובע פעל עבור הנתבעים בשתי עסקאות האחת בישוב א' (להלן, העסקה הראשונה) והשניה, כחצי שנה לאחר מכן, בעיר ב' (להלן העסקה השניה). על התיווך הראשון שולם תשלום מלא ועוד 10,000 ₪ בגין ליווי בקניית דירה. על התיווך השני לא שולם דבר.
התובע מבקש דמי תיווך עבור העיסקה השנייה. חוזה התיווך בין הצדדים על העיסקה השנייה נחתם בלי פרטי הנתבעים ופרטי הדירה. הנתבעים טענו שהחוזה היה מוסתר בקלסר למעט שורת החתימה, ונאמר להם שהם חותמים על בקשה להנחה במחיר הדירה. עוד טענו הנתבעים כי הם הכירו את הפרויקט עוד לפני שהמתווכים נכנסו לתמונה ולכן התיווך לא הועיל להם, ובכל מקרה, התשלום על תיווך של העסקה השנייה היה כלול בעיסקה הראשונה. הנתבעים הגישו תביעה נגדית וביקשו לקבל בחזרה 10,000 ₪, אותם שילמו לתובע עבור העסקה הראשונה, בטענה כי הם היו אמורים להיות כלולים בדמי התיווך שהם שילמו. 

פסק הדין בקצרה: על הנתבעים לשלם לתובע 10,000 ₪. 

נימוקים בקצרה:
1. האם בוצעה פעולת תיווך המחייבת בתשלום על ידי התובע?
לגבי העיסקה הראשונה אין חולק כי נעשתה פעולת תיווך, שיש לשלם עליה (פתחי חושן שכירות יד, הערה ח). כמו כן, כיוון שהנתבעים הסכימו לשלם תשלום נוסף על הליווי בעסקה ושלמו אותו, הם אינם יכולים לטעון שחשבו שהתשלום הנוסף כלול בתשלום הבסיסי. לפיכך, התביעה הנגדית נדחתה.
לגבי העיקה השנייה, אין חולק שנעשו על ידי התובע פעולות תיווך משמעותיות, ואין משמעות לעובדה שהנתבעים הכירו את הדירה לפני כן. טענת הנתבעים שהתשלום עבור התיווך הראשון הוא גם עבור התיווך הראשון אינה מתקבלת.
2. חתימה על הסכם ללא הבנתו
לדברי הנתבעים הם חתמו על הסכם התיווך השני מבלי לדעת את תוכנו, התובע טען שההסכם תקף משום שהוא היה גלוי והם היו יכולים לעיין בהסכם, הרשב"א (שו"ת המיוחסות, עז) מתייחס לטענה זו וכותב להלכה, שחזקה שאדם שחתם על מסמך יודע את תוכנו, ולכן אם חתם הוא מתחייב לכל הכתוב בו. וכך נפסק בשולחן ערוך (חו"מ מה, ג), אמנם, המהריא"ז ענזיל (שו"ת סי' מט) כתב שבמקרה שצד אחד לעסקה ניסח את החוזה והצד השני נתן בו אמון וחתם בלי לדעת מה כתוב בו, אין להניח שרצה להתחייב בכל הכתוב בו. כיון שמדובר בכבדי שמיעה, אף שהם כשירים לביצוע פעולה משפטית, הרי שכיון שהבנתם איטית משל אחרים, והם נתנו אמון בתובע, שהוא מודה שלא הסביר להם את המשמעות של החתימה על הסכם התיווך השני, לכן החתימה איננה מחייבת אותם. ויש לחייבם תשלום חלקי על התיווך.
3. כמה יש לשלם בפועל – דעת הרוב
חוק המתווכים (סעיף 9) קובע כי על מנת לחייב אדם בתשלום למתווך הוא צריך לחתום על חוזה שבו מצוינים פרטים רבים, שלא היו בחוזה שנחתם, ולכן אין תוקף לחוזה שנחתם. זאת משום שחוץ מקביעת שיעור התשלום, אין בו שום פרטים, ולכן התובע אינו זכאי לפי החוק לדמי התיווך. בית הדין קבע שיש לקבל את החוק משום שהוא נועד לתקנת בני המדינה, וכפי שכתב הרשב"א (שו"ת ב, שנו), בנוגע  למקרה הדומה מאוד לחוק המתווכים. לכן יש להתייחס לחוק המתווכים כחוק תקף. כך גם לפי דברי החתם סופר (חו"מ מד) שחוק שהיינו מתקנים אם היה בא לפנינו הוא גם תקף לפי ההלכה. גם לדעת הש"ך, המצמצם את תחולת "דינא דמלכותא" מסתבר שחוק זה תקף כיוון שהוא יצר מנהג מקובל, וכן כתב בעטרת דבורה (ב, לח) לגבי חוק המתווכים. בכל מקרה מנהג בית הדין לפסוק כדעת הרמ"א שיש להרחיב את תחולתו של דינא דמלכותא על חוקים (תיקים 70003, ו- 73131).
אמנם, במקרה שבו ברור היה ללקוח שהוא אמור לשלם דמי תיווך הדין שונה (פס"ד 72059), אך כאן הלקוח לא הבין את כל המשמעות של חתימתו ולכן אין לחייב אותו בתשלום מלא, אלא בתשלום חלקי. זאת, על פי דברי שו"ת הרשב"א (ד, קכה) שיש לחייב בתיווך מדין "יורד לשדה חבירו" (גמרא בבא מציעא קא ע"א, ושו"ע חושן משפט שעה, א) או מדין מנהג המדינה.
לאור זאת בית הדין סבור שיש לחייב את הנתבעים בתשלום חלקי עבור הטירחה שטרח התובע עבורם. כפי שפסק בשו"ת עטרת דבורה, דין זה נובע גם מדין "יורד לתוך שדה חבירו". אלא שבמקרה שבו לא נחתם הסכם בין הצדדים יכול הנהנה לטעון שלא היה משלם מחיר מלא עבור השירות, ולכן יש לשער את שכר טרחתו של המתווך לפי היקף שעות העבודה, וכפי שכתב האגרות משה (חושן משפט א, מט) לגבי תשלום למתווך שפעל מיוזמתו.
בית הדין רואה את הצעת הנתבעים לשלם 10,000 ₪ כהצעה הגונה, שמשקפת את מחיר טרחתו של התובע, לכן גם לא יתווסף מע"מ לסכום זה. לדעת אחד מדייני הרוב מחיר זה משקף גם את  הספק האם הנתבעים הסכימו להתחייב בדמי תיווך. 
4. דעת המיעוט – חיוב בתשלום דמי תיווך
לפי דעת המיעוט כיון שתכלית החוק לא קיימת כאן, משום שוודאי שהמתווך עשה את עבודתו נאמנה, והנתבעים הבינו שמדובר במתווך שזו עבודתו, אין סיבה שהמתווך יעשה להם טובה. לכן כיון שהם חתמו על חיוב של שני אחוז, עליהם לשלם, יחד עם זאת מפאת הספק שמא הנתבעים לא הבינו לגמרי, יש להפחית את הסכום לאחוז אחד. 

למעבר לפסק הדין

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר